Сделки с квартирами всё чаще отменяют: что нужно знать перед покупкой

В чём проблема
Представьте: вы нашли квартиру, договорились с продавцом, оформили всё по закону, отдали деньги — и вдруг через какое‑то время бывший владелец идёт в суд и говорит: «Я не понимал, что делаю. Меня обманули/запугали/я был не в себе».

Суд может поверить продавцу — и отменить сделку. Вы остаётесь:

без квартиры (её возвращают продавцу);
без денег (продавец часто уже потратил их или просто не может вернуть).

Такое случается всё чаще — и покупатели оказываются в очень тяжёлой ситуации.

Почему это происходит

1. Мошенники обманывают пожилых людей
Злоумышленники находят пенсионеров, убеждают продать квартиру под ложными предлогами (например, «это временно, вам помогут»), а потом перепродают жильё. Когда пенсионер понимает, что его обманули, он идёт в суд.

2. Продавец передумал
Иногда люди действительно не до конца понимают, что делают: могут быть проблемы с памятью, со здоровьем или просто не разобрались в документах. Потом они заявляют, что «не осознавали последствия».

3. Бывшие жильцы заявляют права
Например, кто‑то когда‑то отказался от участия в приватизации, но сохранил право жить в квартире. Спустя годы он может появиться и потребовать своё жильё обратно.

4. Ошибки в документах
Бывает, что при прошлых сделках что‑то оформили неправильно, и это всплывает спустя годы.

Что хотят сделать, чтобы защитить покупателей
Чтобы таких ситуаций было меньше, предлагают:

1. Тщательно проверять квартиру ещё до сделки
Юрист или эксперт изучит:

все документы на квартиру;
историю переходов права собственности (кто и когда владел квартирой);
есть ли долги за ЖКХ или аресты;
прописаны ли в квартире люди, которые могут претендовать на неё.

2. Ввести дополнительные проверки для пожилых продавцов
Например, перед сделкой могут попросить справку от врача, что человек понимает, что делает, или провести беседу с психологом.

3. Расширить страхование
Сейчас есть страховка на случай, если сделка окажется незаконной. Предлагают сделать её доступнее и покрыть больше рисков.

4. Закрепить правила на уровне закона
Чтобы все участники рынка (риелторы, нотариусы, юристы) действовали по единым стандартам и не упускали важные детали.

Что это даст
Если эти меры примут, покупатели будут:

меньше рисковать деньгами;
заранее знать о «подводных камнях» (например, что в квартире прописан человек, который может вернуться);
чувствовать себя увереннее при покупке.

Но важно понимать: никакая проверка не даёт 100 % гарантии. Всегда есть шанс, что всплывёт что‑то неожиданное. Поэтому при покупке квартиры лучше:

не торопиться;
привлекать опытных юристов;
проверять всё несколько раз.

Справка: реальные случаи отмены сделок

1. Мошенническое давление на продавцов. За последние два года число сделок, аннулированных из-за заявлений о мошенническом давлении на продавца, выросло на 15–20%. В 2024 году Росреестр признал недействительными более трёх тысяч таких сделок. Продавцы часто утверждают, что в момент заключения сделки находились в состоянии стресса, недееспособности или были введены в заблуждение.

2. Судебная практика. Суды всё чаще встают на сторону бывших собственников, ссылаясь на презумпцию осведомлённости покупателя. Однако даже тщательная проверка не всегда гарантирует защиту, так как риски связаны с уголовными делами о мошенничестве, которые не покрываются титульным страхованием.

3. Рост числа исков. На данный момент в судах первой инстанции рассматривается более 10 тысяч подобных дел, ещё около 8 тысяч — в апелляционных судах.

4. Поведение риелторов. Из-за высоких рисков некоторые риелторы начали отказываться работать с продавцами старше 60 лет, единолично владеющими жильём. Покупатели также стали избегать таких сделок, что осложняет рынок.

5. Другие риски. Помимо оспаривания сделок пожилыми продавцами, существуют и другие проблемы:

Приватизированные квартиры. Риски связаны с «отказниками», несовершеннолетними, ошибками в процессе приватизации или скрытыми жильцами.

Квартиры с материнским капиталом. Необходимо соблюдение условий выделения долей детям, что требует дополнительных проверок.

Кибер-фишинг и подделка документов. Мошенники используют поддельные электронные подписи, фейковые сайты и другие схемы.